Promoteur immobilier, rôle et obligation

Le promoteur immobilier est un personnage à la fois ancien et nouveau dans le monde de la construction. Appelé à intervenir dans plusieurs étapes de la réalisation des travaux de construction, le rôle du promoteur immobilier est jusqu’à aujourd’hui difficile à définir. En droit de la construction, le rôle du promoteur immobilier est uniquement économique. C’est une personne qui achète pour construire et pour vendre par la suite. Vue sous cet angle, la mission du promoteur immobilier est bien définie et ne présente aucune ambiguïté. Pourtant, si on se réfère uniquement à cette conception juridique, on est bien loin de la réalité dans laquelle exerce ce professionnel. Cet article permettra de lever la barrière entre la considération juridique théorique et la réalité sur le rôle et les obligations du promoteur immobilier.

Promoteur immobilier, quel rôle joue-t-il ?

Peu importe le domaine dans lequel il intervient, que ce soit dans la construction d’une résidence neuve pour un particulier, des bâtiments à usage de bureau ou à usage commercial, pour optimiser un quartier, le rôle du promoteur immobilier reste le même, concevoir, acheter, construire et vendre. En premier lieu, un promoteur immobilier doit concevoir le projet immobilier. Même si ce dernier ne vient pas de lui, il doit être en mesure de repérer et décortiquer les besoins de ses clients. Pour cela, il peut se faire assister par un architecte ou un entrepreneur. Dans tous les cas, il doit faire en sorte que le terrain soit utilisé au maximum. Pour cela, il doit étudier plusieurs paramètres, notamment le coût de la construction, le marché et la situation du terrain. Avant d’entamer la construction de logement ou de bâtiment, le promoteur immobilier doit s’assurer que le projet immobilier, qu’il soit réalisé dans le Pays Basque, à Anglet, à Biarritz, dans les Landes, etc. ou en Outremer soit possible et viable. Les facteurs tels que l’environnement du terrain, les prescriptions d’urbanisme, et le mode de financement doivent apparaître dans ses plans. Une fois le planning dressé, on passe à l’organisation de l’opération.
Considéré comme l’opération la plus complexe du projet, ce montage implique plusieurs interventions au niveau des différentes entités juridiques, administratives et économiques. Pour concrétiser un programme immobilier neuf au Pays Basque, les promoteurs immobiliers de chez amodia.fr dans le Pays Basque s’entourent des meilleurs professionnels juridiques en la matière (les notaires, et parfois, des sociétés de commercialisation). Le promoteur immobilier est également celui qui intervient devant la personne publique afin d’obtenir toutes les autorisations nécessaires à la construction (permis de construire, servitudes ou prescriptions d’uranisme).
A côté de ces interventions, nous savons tous qu’un projet ne peut être concrétisé sans financement. Le promoteur immobilier tient là encore un rôle stratégique dans la mesure où c’est lui qui effectue toutes les démarches nécessaires afin d’obtenir des financements auprès des opérateurs économiques et des établissements de crédit de Biarritz ou Bayonne. C’est uniquement après avoir réalisé ces différentes procédures que le promoteur pourra conclure un contrat avec des techniciens de la construction. Ces contrats sont au nombre de 2. Celui relatif à la construction de l’ouvrage en soit (contrat avec une entreprise de BTP, avec un architecte, ou des ingénieurs), et celui relatif au contrôle de l’ouvrage. Par définition, le promoteur immobilier est celui qui réalise les travaux. Mais cela ne veut pas dire qu’il en est l’exécuteur matériel. Il peut se faire assister par différents techniciens. Lorsque les travaux commenceront, le promoteur immobilier jouera le rôle d’intermédiaire entre le bénéficiaire et les constructeurs. A aucun moment, le maître d’ouvrage ne pourra avoir un contact avec les intervenants directs sans passer par le promoteur. En général, si le promoteur immobilier fait partie d’un cabinet, il dispose d’une organisation suffisante pour réaliser et contrôler les travaux sans passer des contrats. C’est le cas lorsque le promoteur dispose lui-même d’un cabinet d’étude, de conception et de contrôle de construction. Cependant, il est utile de rappeler que même si le promoteur immobilier est le maître d’ouvrage, la loi impose que pour les ouvrages réalisés sur une surface de plus de 170 m2, seul d’architecte a le monopole de la construction.

Promoteur immobilier, obligations et responsabilité

Etant un cocontractant, le promoteur immobilier est d’abord tenu de réaliser les missions assignées dans son contrat. Lors de la signature de ce document, il s’engage à réaliser les constructions de maison ou d’appartement pour le compte du maître d’ouvrage. Le prix de la prestation est déterminé à l’avance et ne pourra pas faire l’objet de modification, sauf dans des cas prévus par le contrat. Dans le contrat doivent nécessairement figurer l’identité de la personne pour laquelle l’ouvrage est construit, les plans de la construction ainsi que les cahiers de charges, le prix total des travaux avec les méthodes de révision, la date des débuts de travaux, et enfin les modalités de réception. Le métier de promoteur immobilier est réservé aux personnes polyvalentes ayant une certaine capacité d’adaptation. Le promoteur immobilier vend ses constructions à partir d’un plan, communément appelé la VEFA. La signature du contrat de vente intervient donc avant même que l’édifice ne soit construit. Dans le cas contraire, il s’agirait d’une simple vente clés en main. Les délais de construction sont prescrits dans le contrat, mais font toujours l’objet de réserve. En effet, étant soumis au régime juridique de la VEFA, il est difficile d’actionner la responsabilité du promoteur immobilier en cas de retard sur la construction. Toutefois, même si le délai ne peut pas être déterminé à l’avance, le promoteur immobilier est tenu par une obligation de résultat. En concluant un contrat VEFA, il doit faire tout son possible pour réaliser les travaux dans un « délai raisonnable ». En cas d’action en justice, le concept de « délai raisonnable » sera déterminé par le juge en fonction de la difficulté des travaux à entreprendre, de l’environnement économique du projet et des constructions similaires. Ainsi, même si par extension, le promoteur immobilier n’est rien d’autre que le mandataire du maître d’ouvrage, contrairement au mandataire ordinaire, le promoteur a un devoir de résultat. Pour respecter la date de livraison, il doit réaliser et surtout terminer les travaux à temps.
Lorsque l’ouvrage est livré, le promoteur immobilier n’est pas encore libéré de ses obligations. En effet, en plus des obligations contractuelles, la loi du 3 janvier 1967 sur la construction pose l’obligation de garantie aux promoteurs et constructeurs immobiliers. Il s’agit de la garantie de vices ainsi que de malfaçon. En vertu de cette garantie, le promoteur immobilier s’engage pour dix ans sur les gros œuvres de l’immeuble, et sur deux ans en ce qui concerne le bon fonctionnement. L’obligation de garantie contre les vices est considérée comme le régime le plus contraignant du droit de la construction immobilière. Toutefois, étant donné que le client cocontractant prend un risque en acceptant un contrat de vente sur un immeuble qu’il n’a pas encore vu, il doit pouvoir être protégé par la loi.

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